您所在位置:首頁 > 法律知識 > 法律法規 > 承租人出售房屋的法律效力
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租賃關系是比較常見的關系,承租人與出租人是需要按照雙方當事人約定的民事合同履行相應的義務的。承租人在租賃期間,是需要保障不動產的完整性的。那么,如果承租人出售房屋的法律效力是怎樣的呢?
承租人出售房屋的,屬于無權處分,是沒有法律效力的
房主在租賃期內能否賣掉房子

《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”, 最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規定,“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。

租賃權雖然是債權,但為平衡當事人利益,兼顧經濟上保護弱者,該權利被物權化,在一定條件下可以對抗所有權的變動。因此房主在租賃期內有權出賣房屋,買方取得房屋所有權;但承租人有權基于租賃合同繼續使用,直至租賃期屆滿為止,其對于房屋的使用權不因買賣而受影響,此即法律上的“買賣不破租賃”原則。
“買賣不破租賃”原則的構成要件如下:1、房屋在租賃期間發生所有權變動,新所有權人須尊重標的物上的承租人使用權原狀。也就是說,須取代原所有權人而成為新的出租人。2、房屋所有權發生了變動,變動原因不僅包括買賣,也可以包括贈與、繼承等。在租賃物所有權轉讓的場合,租賃合同繼續存在,除非承租人有終止租賃合同的意思表示,租賃合同的內容除主體變更外,其他內容不變。同時《合同法》第230條規定,房屋所有人出賣出租房屋,要提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權,出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。 但是“買賣不破租賃”原則,不適用于所有承租人。最高人民法院《關于〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力?!贝送?,租賃期限也有一定限制?!逗贤ā返?14條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?!?br /> 最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第3款,“未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般應當準許。承租人有條件搬遷的,應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的,可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”,因此若未約定租期,房主可在合理期限內要求承租人搬遷。

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